住宅ローンの種類と内容ってどんなのがあるのか?

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住宅ローンをどうやって組めばいいのか、住宅ローンで家が買いたい

住宅ローンを組んで家を購入するときもあるかと思いますが、そのローンはどんなものなのか理解していますか。

そもそも住宅ローンはどのようなものとして始まったのでしょうか。

  

住宅ローンとは

住宅ローンとは、家を建てるための土地や、家、住宅の新築や改築を目的とした、土地と家屋を担保として銀行などから融資を受けるローンのことです。

住宅ローンは、公的住宅ローン(公的融資)と民間住宅ローン(民間融資)に分けることができます。

「住宅金融公庫融資」や「年金融資」などの公的住宅ローンを優先してローンを組み立てるものとされていました。

しかし、平成19年3月末で住宅金融公庫融資が廃止となり、「フラット35」を含んで、民間住宅ローンを中心に住宅ローンを組むことが一般的となりました。

住宅ローンの歴史

日本の住宅ローンには、100年の歴史があります。

日清戦争直後に住宅ローンは出てきました。

戦争での勝利で経済が発展してくると、市民の間でも建物を新しく建てようとする動きが出てきました。

しかし、当時は住宅ローンなどの制度が存在していなかったため、金融事業者から借りるしかできませんでした。

このような状況を改善するために生み出されたのが法人による不動産の金融事業である不動産ローンです。

最初には、一般的な市民に対して不動産の融資を営む会社が設立され、名前を「東京建物」といいました。

創立者は「安田善次郎」という安田財閥を作った人です。

安田財閥は、四台財閥のひとつであり、現在のみずほフィナンシャルグループや、明治安田生命、損保ジャパン日本興亜、沖電気、日本精工、四国銀行、千葉興業銀行、東京海上ホールディングスなどが安田財閥の系列企業です。

今では住宅ローンというと、金融機関や公的機関が行っていますが、当時は不動産会社が市民に不動産を売るための商品として開発されました。

当時の住宅ローンにおける返済期間は、およそ5年から15年程度と想定され提案した。

1907年に土地つき住宅の、月賦販売が行われて、これは住宅ローンの走りとなりました。

これは、阪急電鉄の創始者である小林一三が、阪急電鉄の前身である、箕面有馬電気軌道沿線の付加価値を高めるために、事前に安く仕入れた土地に鉄道を通して地価を上げて住宅地として分譲し、月賦販売をしました。

土地を購入することは資産家のみに限られていましたが、給与所得者などの中間層でも購入可能になったため、住宅所有者が大きく増えました。

1970年代に、「住宅金融専門会社」といわれるノンバンクが創設されて、住宅金融専門会社は略されて、住専といわれて、個人向けの住宅ローンなどが一般的となっていきました。

受託金融専門会社はバブル期に投機性の高い不動産を扱って、巨額の不良債権を抱えることになり、住専問題と呼ばれる問題を引き起こしました。

1950年に住宅所得の推進を図るために、特殊法人住宅金融公庫が設立されました。

長期固定金利借りることができて、民間の金融機関で借りるよりも低金利であることから住宅購入の資金源として普及しました。

しかし、民業圧迫という圧力を受けて、融資事業は縮小せざるを得ませんでした。

2007年には、独立行政法人住宅金融支援機構が創設されました。

住宅金融公庫の業務を引き継ぎました。

民間機関と提携して、住宅所得を推進している「フラット35」による証券化事業へとなっていきました。

利用するときには、信用保証が必要となります。

住宅ローンの額を保証できる財力を持つ保証人を見つけることは困難です。

住宅ローンを借りるときには。

信用保証機関による保証に加入することが義務付けられています。

また、保証とは別に、担保の差し入れも求められます。

通常は、購入する物件を担保として設定をします。

借り換えの際には住宅の価値がローンを担保で着ないというときもあり、審査が通らないことがあります。

また、団体信用生命保険に加入しなくてはなりません。

ローンの借主が死亡した場合にはローン残額に相当する金額を払うことを契約してある生命保険です。

住宅ローンの組み方

建売の時には、建物が完成しているか、完成していないかで分かれます。

建売で建物が完成しているときには、すぐに売買契約、引渡しの他続きに入ることができます。

入居をして金融機関と交渉をするという流れになります。

まだ完成していない場合には、手付けをして完成してから払い込み、入居となります。

建物が建つまでに時間があるのでローン関係の手続きに時間を割くことができます。

物権を決めて、手付け契約を済ませた後に、ローンの仮申し込みと仮審査を行います。

この仮審査では金融機関が支払い能力や信用度を調査します。

事前審査に合格してローンを組む見通しが立ってから、売買契約を結びます。

売買契約を済ませてから、正式に住宅ローンを申し込みます。

本審査を行うのは、金融機関でなく、住宅ローンが破綻したときに債務を保証する信用保証会社です。

事前調査では通っても、本審査で落ちることもあります。

合格してから、土地と建物の保存、移転登記を行って、抵当権の設定を行うと同時に、ローン契約を結びます。

ローンの借り入れが行われ、売主に代金を支払います。

一方、注文住宅の場合には、土地を購入することから始まります。

フラット35で建物が完成してからでないと融資を受けることができません。

そこで、金融機関から「つなぎ融資」を受けて、先に支払いを済ませる必要があります。

そして、建設して、完成入居を済ませたときに、住宅ローンを借りて、つなぎ融資を返済することになります。

住宅ローンの審査

審査できかれる項目について、見ていきます。

まずは完済時の年齢です。

完済時の年齢の条件を70歳から80歳に多くの金融機関が設定しています。

また、年齢だけでなく、会社員か、役員なのか、自営業か、有名企業かどうかなどを確認されます。

対策としては、親子リレー返済のようなものを考えることになります。

借り入れの年齢も条件があり、20歳以上であり、60歳から70歳に満たないこととしています。

実際に借り入れを行う人は30歳代の人が多いといわれています。

返済負担率というものも見られます。

返済負担率とは、1年間のローン返済額の総額を年収で割ったものです。

この返済負担率が30%から35%がフラット35の制限となっています。

ただし、借りる人の年齢、年収、職種などを総合的に審査しているのであくまで目安です。

担保評価額も見られます。

建物であれば築年数、土地ならば立地などに影響を受けます。

そして購入額がそのまま担保評価額になります。

そして、カードローンなどの借り入れ状況や返済履歴が見られます。

住宅ローンの審査で落ちる原因で最も多い理由です。

安全性をチェックされる指標に、返済負担率がありますが、そのローン返済額の総額には、住宅ローン、教育ローン、カードローンが含まれます。

返済自己の記録は、5年間は個人信用情報に記載されます。

各金融機関が情報を共有しています。

自分の個人信用情報をチェックしたいときには、「全国銀行個人信用情報センター」や、「全国信用情報センター連合会」に行くことで確認することができます。

住宅ローンの金利について

住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型、事由選択型があります。

固定金利型住宅ローンは、返済を行っているすべての期間で、契約時に設定した一定の金利が適用されます。

「フラット35」はこの固定金利型住宅ローンです。

固定金利型住宅ローンは、金利が一定というだけで、返済額が同じというわけではないです。

しかし、将来的に金利が上昇するという前提のもとに組まれているため、変動金利型に比べて金利は高くなります。

公共不況の状況が全く分からないと想定した場合、固定金利を選ぶ理由になります。

しかし、さらに不況になると考えるならば、変動金利型を選ぶことも考える必要があります。

変動金利型ローンは、年に二回、5月と10月に金利の見直しが行われます。

経済の状況により、金利は変わります。

変動金利型のメリットは、固定金利型ローンに比べて、金利が低く設定されていることです。

将来の金利変動リスクは、ローン利用者が被るので金融機関はそのリスクを負いません。

固定金利選択型とは、固定金利は、何年というのが決まっていて、その固定期間が終了すると新たに金利が決まります。

自由選択型住宅ローンは、契約当初は一定期間の固定金利ですが、変動金利に途中から変更することができ、また固定金利に戻ることができます。

住宅ローンが不動産の割賦販売の形態から始まったことがわかりましたね。

そもそも割賦販売はローン似た機能を持っているため近いものになります。 そして住宅ローンは政府による住宅を購入する政策の下に普及して、民間と共同していくことになって現在のような形になっていることがわかりました。 住宅ローンの組み方、審査基準などもそのような歴史の中で決まっていき、現在の形までお分かりいただけたでしょうか。

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