住宅ローンを組むなら今!

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人生最大の買い物はマイホーム

超低金利が長く続いている状況で、銀行に預金をしてもほとんど金利もつかずあまりメリットを感じることが出来ません。

しかし、逆にお金を借りるという観点から見た場合には、超低金利で借りることができるため、非常にメリットを感じることが出来ます。

まとまったお金が必要となるのは、高い買い物をする時ですが、その対象には車や高級な時計・宝石などいろいろなものが思いつきます。

でもあなたが人生でする一番高い買い物って何でしょうか?きっと多くの人にとってはマイホームの購入のはずです。

教育資金・住宅資金・老後資金の3つは人生の三大資金と言われます。

教育資金は、子供の成長とともに費用も増えていくため一括で払うことはありません。

また老後資金も人生の中で何十年もかけて徐々に準備をしていくものです。

しかし住宅の購入資金に関しては、一括での支払いとなるのですが、資産家や収入が非常に多い人でない限りは、現金で一括での支払いということは難しいです。

そのためローンをすることが嫌いだという人であったとしても、金融機関で長期間の住宅ローンを借り入れて家を建てる(分譲マンションを購入する)というのが多くの方の賢明な選択であると言えます。

生涯の中で手に入れたいマイホームは戸建が良いか?それとも分譲マンションが良いかなど、非常に悩むところではありますが、どちらであったとしても借りたお金は返さなくてはいけません。

住宅ローンの返済方法

ここからはローンの返済の方式について説明していきます。

返済方式の代表的なものには、元利均等返済と元金均等方式があります。

まずは元利均等返済を説明します。住宅ローンで適用される返済方式は多くの場合、元利均等方式となっています。

この方式は、元金の返済分と利息の返済分を合わせた金額(¬つまり毎月の返済額)が一定である返済方式です。

毎月の返済額が一定なため、月々の負担が変動せず返済の計画が立てやすいなどの利点があります。

それに対して元金均等返済という方式による返済が可能な住宅ローンもあります。

これは元利均等返済と違い、元金の返済分のみが毎月一定であるという方式です。

元金が減っていけば減っていくほどそれに比例して利息の支払いも減っていきます。

つまり返済が進むほど、毎月の返済額が少なくなるという返済方式です。

元金均等返済を選択した場合の返済総額は、元利均等返済を選択した場合に比べ少なくなるのですが、借り入れてからしばらくの間は返済額が大きくなります。

住宅ローンを利用する(借り入れする)可能性が高い世代は20代後半から40代が多く、子育ても同時に行っている世代であることから、収入が多くないことや支出が多いことが多く、返済が家計にとって大きな負担となります。

年齢を重ね収入が増え始めた頃には返済額が少なくなるという実際の収入面と整合しにくいという側面も併せ持っています。

元利均等方式と元利均等方式の比較

どちらの方式を選択するかということですが?金融機関によっては住宅相談センターを開設されている場合や休日相談会が行われていたりします。

また普段利用する窓口で問い合わすことも可能です。

まだそこまで本気ではないけど、自分が考えている条件であれば、金額がどの程度になるか知りたいという人はインターネットで「ローン_シミュレーション」のような言葉で検索すれば試算できるページが出てきます。

参考として、イーローンのシミュレーション(http://www.eloan.co.jp/sim/homePayment.php)を利用して比較してみたいと思います。

以下の条件で比較してみます。

【条件】
・借入金額:15,000,000円
・借入金利:1.37%※
・返済期間:25年
(※)平成28年3月現在のみずほ銀行住宅ローンフラット35を利用した場合の金利
   借入期間25年 手数料定額型

(1)元利均等方式を選択した場合

月々の支払い:59,079円

総額:17,723,575円

(2)元金均等方式を選択した場合

最初の月の支払い:67,125円

最後の月の支払い:50,057円

支払総額:17,577,313円

以上のような差が出ます。

元金均等方式の方が、当初の返済が8,000円程度高くなりますが、最終的な支払総額は150,000円程度少なくなっています。

 

ボーナス払いする?しない?

元利均等方式・元金均等方式どちらの方式を選択する場合でも、給料の中から毎月決まった日に一定の金額を返済するというのが基本的な返済方法になります。

この返済にはボーナスが入る月にその一定額を返済に加える方法もあります。

ここからはボーナスを支払いに加えることで、発生するメリットやデメリットを説明していきたいと思います。

ボーナス払いする場合のメリット

返済方式の比較でもあったように、ボーナス支払いを返済に加えた場合は、早めに返済する金額が多くなるため、最終的な支払総額や返済期間が短くなります。

ではその金額や期間はどの程度差があり、どの程度メリットがあるのでしょうか?

実際に計算をしてみたいと思います。

先ほどと同様にイーローンのシミュレーション(http://www.eloan.co.jp/sim/homePayment.php)を利用して比較してみたいと思います。

条件は先ほどと同様の条件とします。ただし毎月の返済負担をあまり差がつかないように毎月の返済額が60,000円以下になるようにするという条件で比較します。

なお返済方式は元利均等返済とします。

【条件】
・借入金額:15,000,000円
・借入金利:1.37%
・毎月の返済金額を60,000円以内とする
・元利均等返済

(1)ボーナス支払いをしない(月々の返済のみの)場合

月々の支払:59,079円

支払総額:17,723,575円

返済期間:25年

(2)支払金額のうち3,000,000円をボーナス(年2回)支払いにした場合

月々の支払い:57,191円

ボーナス支払い:143,190円

支払総額:17,165,733円

返済期間:20年

現在は超低金利であるため、条件とした1.37%という金利では、返済期間が長くなっても差が出にくい状態です。

それでもボーナス払いを利用した場合は、支払総額におよそ55万円の差が出ます。

また返済期間も5年短くなります。

この差は大きなものであるといえます。

ボーナス払いする場合のデメリット

ではボーナス返済にはどのようなデメリットがあるでしょうか。

それは、ボーナスというものは月々の給与と違い必ず支給されるものではないということです。

今はボーナスが出ていたとしても、会社の業績の悪化等によりにボーナスが支給されないことや、定例であれば2カ月分出ていたものが半分の1カ月分しか支給されないというようなこともありえます。

ボーナス払いはボーナスが出たら支払うという返済ではなく、借入時にボーナスが支給されるであろう月を指定して返済額を増額するものであるため、ボーナスが支給されないからと言ってもボーナス支払いは免除されるわけではありません。

もしボーナスが支給されない場合は、貯蓄を取り崩す必要が生じる可能性もあり、家計に与える負担も大きなものとなります。

またその後もボーナスが出ないのであれば返済計画や返済方法の見直しをする必要があります。

事前によく検討して

元金均等方式やボーナス返済を利用した場合、総返済額や期間を減らすことは出来ます。 しかしライフステージの中で大きな資金が必要となることは住宅の購入時だけではありません。 住宅を購入しようとする人は、子供が成長し進学する時期と重なり多くの養育費が必要となる・高齢期を迎える親の介護が必要となる時期に重なり医療費等の費用がかかることが多くあります。 また、それらに備えるための保険に入る場合でも、その保険料は軽くありません。 保険は家に次ぎ、もしくは家の購入資金を上回る高額の買いものなのです。 とはいえ、住宅ローンを組む際に長期の返済期間を選択することは大きなリスクをはらんでいます。 なぜなら退職により、給与収入がなくなり年金収入のみ(または無収入)となる年齢までローン返済期間が残っているということは、その後の生活に不安が残ります。 もし退職時に住宅ローンに残額があったとしても、退職金で完済できるような残額になるような返済計画を立てることをお勧めします。 政策により企業は継続雇用制度や定年制度廃止等の施策をとる必要が生じたことによって、少なくとも65歳までは働ける機会は増加しているという現実はあります。 しかし、実際に自分がその年齢になる頃にどのような政策がとられているかはわからないため、ある程度そのような状況は悲観的に考えておく必要があります。 ただし、ボーナス支払いを利用することで、支払総額・返済期間を短縮するということは賢い選択といえます。 しかし、支払いはあくまでも返済に無理がない程度に抑えることが重要です。 返済を生活の中心に置きすぎるあまり日々の生活に余裕資金が全くないのは本末転倒です。 ある程度お金を使ってでも余暇を充実させることは、住宅ローンを返済するための働く活力となるものです。 ボーナス払いをするかしないかは、それぞれの状況によって変わってきますが、返済総額の負担や老後の生活資金を考えると、ボーナス払いを利用しつつも返済額を無理のない程度に抑えることをお勧めします。 例えば元利均等返済でボーナス支払いをしない返済を選択したとします。 そのような場合であっても、浪費することなくボーナスを貯蓄に回し、機会をみて繰り上げ返済に充てるなどの工夫をすることで返済額を減らす・早期に済ませるということに繋がります。 ただし、繰上げ返済をする場合には、小さな金額で何回も返済するのではなく、ある程度まとまった金額を返すことが重要です。 なぜなら繰り上げ返済は、するたびに別途手数料がかかるからです。

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