空き家問題とは?

空き家の増加

  
 総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の総空き家戸数は、820万戸に達しています。

全住宅に占める空き家の割合は13.5%に上るなど、年々増加の一途を辿っている空き家戸数ですが、2020年には1000万戸を突破すると言われています。

そんな空き家問題が、メディアを通じクローズアップされてきたこともあり、ついに2015年2月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されることになりました。

まだ具体的にどんな動きになるかは不透明明ですが、空き家に関する問題点を考えてみます。

空き家対策特別措置法とは?

   
空き家の中でも特に管理がずさんな物件に対して、自治体が「特定空き家等」に指定します。

この指定を受けた空き家は、行政の判断で取り壊すことができたり、その命令に従わない所有者に罰則が定められたりするのです。

これまでは倒壊のおそれがある空き家であっても、所有者の許可無く何か対策を打つことはできませんでしたが、この法律によって長年放置している空き家を持っている場合、行政から取り壊し命令が来る可能性が出てきたのです。

  
もし空き家を撤去して更地にしてしまうと、固定資産税の減額が受けられなくなってしまいます。

つまり、空き家撤去費用と固定資産税の増額が、ダブルで押し寄せてくるわけです。

実は、この固定資産税の減額措置(住宅の建っている土地は更地に比べ固定資産税が1/6から1/3に減額される)の見直しも検討されています。

空き家急増の原因

  
 空き家が激増している理由は、やはり少子高齢化の加速が原因です。

子どもは実家を出て核家族化が進み、残された親が住む実家に戻るつもりはなく、そのまま親の死亡とともに実家は空き家になる、という流れです。

高齢化によって「残された実家」の数が加速度的に増えているというわけです。

特に首都圏ではこの流れが顕著であり、高齢者(65歳以上)の一人暮らし世帯が、驚くほど増えています。

この高齢者の一人暮らし世帯もまた「空き家予備軍」となっているのです。

このようにして空き家は増え続け、相続した子どもも持て余し放置する、そんな空き家が治安の悪化や防災上にも問題をきたしてくるようになり、遂に空き家対策措置法の整備という流れになってしまいました。

   
ただ、問題点もあります。「特定空き家等」に指定される空き家の定義も曖昧ですし、ガイドラインもまだ定められていません。

さらには管理する自治体側の負担も大きく、空き家対策に割ける役所の人的リソースも、不足しているのが現状です。

   
しかし、法整備までされた空き家対策ですから、今後少しずつ何かしらの動きを見せていくことは間違いないでしょう。

現状放置している空き家対策、考えられる方法は「貸家にする」、「中古住宅として売却する」、「更地にして土地を売却する」の3つです。

空き家が直面している問題

     
現在、地方の家が売れないと言われています。都市部に比べて売買の動きも少ないですし、売却価格も引くくらい低いのが現状です。

しかし、それでも田舎に家を持ち続けるよりも、貸すか売ってしまったほうが得をするケースが大半なのです。

空き家を一軒維持するためのランニングコストは、非常に高くつきます。倒壊リスクに備えて補修工事を入れたり、メンテナンス会社に定期的に風通しや清掃の依頼をしたりする人も多いと聞きます。

   
貸し手も買い手も全くあてがなく、かと言って更地にしてしまえば、固定資産税が3~4倍に跳ね上がり、結局は家が建っている状態よりランニングコストがかかってしまうのが現状です。

こんな状況を考えれば、例え安値であっても何とか売り抜ける手立てを模索するのが最善の策です。

地方の場合、買い手や借り手が付く場合はそのほとんどが地元の人であるという特徴があります。

つまり、地元との人脈の多寡がそのまま売り手借り手がつく可能性とリンクします。

とにかく親類縁者、小中学校時代の友人など、地元のツテをフル活用することが、売却への近道になります。

あとは、地元不動産屋さんの人脈を駆使してもらうことができれば、これほど力強いものはありません。

空き家対策特別措置法の影響

   
空き家対策特別措置法が施行されたからといって、すぐに全国の空き家を一斉に強制撤去する強行策がとられるようなことはありません空き家も所有者の財産であり、勝手に撤去することは財産権の侵害になるからです。

では、市町村は空き家対策として一体何を始めるのでしょうか。

市町村が何をするにしても、まずは行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。

そのため、市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。

その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な援助 を行います。

そして、特に対策が必要な「特定空き家等」にみなされると措置が講じられます。

措置1解体の通告や強制対処が可能に

   
空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。

しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。

最初に行われるのは、除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導です。

助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。

助言や指導、勧告ならば、まだ何もしなくて大丈夫だと思うでしょうか。

   
ところが、勧告の対象になると、固定資産税の特例対象から除外されます 。

つまり、助言や指導の時点でイエローカードが出されていると思わなくてはなりません。

勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。

このとき、対象者には意見を述べる機会(意見書や意見聴取)が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、この機会を利用して陳述できます。

命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処の対象になります。

ここで気を付けなくてはならないのは、命令を受けて改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を「完了」しなくてはならない点です。

改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。

つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。

ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。

    
所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。

ただ、所有者が分からなくなる経緯は、相続時に登記変更の手続きが行われていないことも関係しています。

続の手続きを行わなくても、自動的に法廷相続人が次の所有者になるため、戸籍からそれを特定することはできますが、支払いに応じなかった場合はどうするのかという問題は残ります。

措置2固定資産税の特例対象からの除外

   
特定空き家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます。

ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。

町村の空き家対策が進むと、所有者は何らかの対策を考えなくてはなりません。

すべての空き家が対策の対象ではないですが、売買や賃貸を目的として、空き家や解体後の土地が、不動産市場に流れると十分に予想できます。

全体的な経済では、いわゆる塩漬けになった不動産が流動性を持ちますし、解体・修繕等も費用が発生するのでお金が動き、活性化に繋がります。

   
また、空き家の活用事例が増えれば、地域にとっても有効に作用するでしょう。

その反面、空き家物件が不動産市場に増えても、不動産の買い手が増えるわけではなく、市場原理を考えると、供給が過剰になって価格が下がるとも言われています。

どれほどの影響があるかは分かりませんが、需給バランスが崩れる可能性はあります。空き家の所有者にとって、売却価格や賃貸価格の低下はマイナスでしかなく、しかも人の少ない地域で同時期に流通すれば、周辺相場への影響は大きいでしょう。

そうなると、空き家ではない所有者も、間接的に資産価値が下がる影響を受けます。地域によって対象になる空き家の数は違うとはいえ、対策前に先手を打って売り抜けるつもりでいないと、価格が下がって売るに売れないかもしれません。

空き家対策は今後の社会問題になる

     今後ますます高齢化が進むことが考えられますから、空き家問題は大きな社会問題になってくることが予想されます。

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