自己資金で運用する!毎月収入の不動産投資について

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年金すら信用できない現代で安定した収入を

年金がもらえるかどうかもあやしい今の時代では、自分で毎月の収入を確保できるようになるのが肝要です。

ただ、「お金がない」と悩んでいても改善されません。

ひとつの解決策は投資です。

例えば不動産で大家さんになれば、貸している不動産から毎月家賃の収入が手に入れることができます。

そんな不動産投資はどんなものかを見てみましょう。

  

不動産投資とは

不動産投資には、マンションやオフィスビルを一棟まるまる買うような人もいるが、一般的には、ワンルームマンションを一戸買い、賃料収入を得ることが典型的な手法です。

東京では、物件価格は、平均で1247万円、年間の賃料収入は約112万円といわれています。

この賃料からさまざまなコストが必要となります。

老後の年金の代わりになるようにしようとする高齢者世代の購入が最近では多くなっています。

 不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」であるといわれていて、売却益を狙う人はまずいないです。

また賃料の変動自体がとても緩やかな点も魅力的な面でもある。

大家となると、入居者とのさまざまな問題が発生することがありえます。

その悩みを除く方法にサブリースがあります。

サブリースとは、不動産会社が部屋を割安で借り上げて、また貸しをすることで、実入りが減るが、毎月に賃料が耐える心配がなくなります。

手元の資金に余裕があるならば、不動産の一棟買いも考えてもよさそうです。

不動産購入時のリスクとコスト

投資用不動産を所得するときには、不動産仲介手数料、税金、司法書士の料金、銀行への手数料、保険料などなどが本体の8%から10%程度かかることになります。

税金には、売買契約書に張らなくてはならない印紙税、登録免許税、固定資産税、都市計画税精算金、不動産所得税などがあります。

印紙税は、売買契約書に記載された金額により異なります。

登録免許税は、法務局に不動産が売買されたことによる権利の譲渡を公布するための登記簿に記載するための費用です。

固定資産税・都市計画税清算金は、不動産の売主に通年で課税されて前払いを要求される「固定資産税、都市計画税」の日割りでの清算をするためのお金です。

不動産所得税は、不動産を所得したときに払わされられる税金です。

税金事務所から納税書が送られます。

登記の手続きは自分でもできますが、申請書類は売主と買主の両方が記載する事項があるので、手間がかかるので、司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

融資を受けるときには、銀行にも手数料を支払います。

金銭消費貸借契約書の印紙税、融資事務手数料、ローン保証金などがあります。

金銭消費貸借契約書に必要な印紙税は税金ですので払わなくてはなりません。

融資事務手数料は、銀行に対して融資に関する事務の手数料として支払います。

相場は、3万円から5万円がかかります。

ローン保証金は、連帯保証人の変わりに保障会社に依頼するための費用で、借入金1000万円当たり20万円程度がかかります。

保険料は、火災保険と地震保険が必要です。

不動産を買ってから火災や台風、雷などの自然災害のときのリスクを回避するためにも入っておくべき保険です。

地震保険は、地震、噴火、津波などは火災保険では守ってくれないので、別で入らなければなりません。

また、地震保険に入るときには、火災保険とセットで入らなければなりません。

購入不動産に欠陥があるリスク

欠陥のある物件というときの欠陥を、瑕疵があるといいます。

物理的瑕疵には、シロアリ、雨漏りなどのことです。

契約書の付属に、「物件状況確認書」という物理的瑕疵があるかどうかを確認できる書類があるので確認しましょう。

心理的瑕疵とは、殺人事件や自殺があったことです。

この瑕疵を避ける方法は、保険の加入か、損害賠償請求しかありません。

自殺した遺族と連帯保証人に対して損害賠償を請求することができます。

環境瑕疵とは、物件に問題がなくても、近くに暴力団がある場合などです。

これは、購入する前に現地に行き、周辺環境を確認したり入居者からのクレームを確認することにより避けることができます。

不動産を持ってからのリスク

一番のリスクは、空室です。

空室になりやすい物件は、立地が悪いことがまず挙げられます。

なので、購入するときには利便性のいい物件を選びましょう。

賃貸需要がある物件は、どこになるかというと、東京23区の中など、大都市近辺、大都市は鉄板です。

競合が多くても、差別化できる箇所を持っている物件、きちんと管理されていて、共用部分にも高官が持てる物件などで、空室リスクが低くなります。

この空室リスクを回避する方法に、賃貸管理会社の空室保障サービスを利用することにより回避することができます。

空室保障サービスは、というのは、賃貸管理会社が空室になっている期間の家賃を保証してくれるシステムです。

空室保障の料金は、賃料の8割から9割となっています。

空室でなくても、入居者がきちんと家賃を払ってくれない家賃滞納。

家賃を滞納されると、管理費、修繕積立金、融資の返済などが自分で出さなくてはならなくなります。

賃貸管理会社に家賃の立替のサービスを利用することや、入居者を厳しく選ぶことなどで家賃を滞納されることは少なくなるでしょう。

管理会社に委託すると家賃の5%から6%がかかります。

家賃の下落も起こりえます。

建物が古くなってくると、家賃が減って生きます。

築3年から10年の物件は、新築との競合が多く、家賃下落が大きくなります。

次に、築11年から20年ぐらいになると築麻との勝負なってきて家賃の下落は少なくなります。

以降はあまり減りません。

不動産を持っているだけで、固定資産税・都市計画税がかかります。

不動産の資産としての価格により、税金がきまり、その不動産のある市区町村に納税をしなくてはなりません。

不動産の貸付による所得には、所得税がもちろんかかります。

そして、最後に売却するときにかかるリスク、コストを考えます。

買うときと同じように、コストがかかります。

不動産仲介の会社に依頼して、売却をするので、仲介会社への手数料を支払わなくてはなりません。

また、印紙税や冬季免許税、司法書士への冬季の手数料などもかかります。

売却して、銀行などから借りていたローンを一括繰上げ返済するときに葉手数料がかかります。

金利変動型では3000円から5000円がかかります。

金利固定の場合には、3万円から5満円がかかります。

不動産投資の失敗について

まず、入居募集の大変さがあります。

駅から好立地でも、空室保証でなく一般管理にして購入し場合に問題になります。

購入時に入居していた人が退去した後、次の入居者が入ってこない期間があると、家賃収入がなくなる時期がきます。

一人暮らしの入居者は長くは住まず、すぐに退去します。

そしてまた空室期間になります。

このような繰り返しは精神的に耐えられなくなります。

頼りになる不動産業者がいれば相談できますが、倒産していたりしたらもうどうしようもありません。

次に、目先の手数料のみを考えてしまう場合があります。

サブリースの物件を購入しても、一般管理にすると手数料が安くなるためサブリースを進められても一般管理にしてしまい、入居者が入れ替わるたびにリフォーム代やクリーニング代を支払い、空室が2ヶ月、3ヶ月ごとに発生してしまいます。

あるいは、投資物件の検討です。

ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が倍になったりしますが、家賃収入は倍になったりはしません。

部屋の大きさがワンルームに比べて広い分、リフォーム代も大きくなります。

将来家族でマンションを使うときにも、家族構成や生活スタイルが変わっていたりするとすまないかもしれません。

資金をまとめて運用して増やし、毎月の自分への収入とする不動産投資。

言われているように、それなりのリスクがあることがわかりましたでしょうか。 不動産投資は、キャッシュフローに注目しているため、値上がりや値下がりはあまり問題にはなりません。 ただ、値上がりして土地の値上がり益があるとうれしいですが。 そのような値上がり益を目指すよりも、毎月の収益、キャッシュフローを狙って投資する方が良いとされています。 また、不動産の短期売買は手数料がかなりかかるのであまりもうかりません。 だからたいていの場合にはキャッシュフローが重要視されています。 そのキャッシュフローですが、あまりあてにならないというのがわかったかと思います。 入居者が入れ替わり立ち替わりの場合には全くと言っていいほどうまみがないこと、次の借り手が見つからないときには家賃収入が断たれてしまうことがわかったかと思います。 リスクがないとかいう言葉には騙されないようにしましょう。

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