不動産投資の新しい視点「任意売却」の真相

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誤解されている「任意売却」

「任意売却」をご存じですか。

「競売」同様、主に住宅ローンの支払いができなくなった時に利用される不動産の処分方法です。

もちろん知っているよ!とお叱りを受けるかもしれませんが、認知度の高い「競売」とちがって「任意売却」についてはインターネット上でも、かなりいい加減な情報が氾濫しています。

実はこの「任売売却」、ローリスクハイリターンの投資方法としての魅力がいっぱいなのです。

Aさんの「任意売却」物語

まずは「任意売却」を正しく理解していただくためにAさんの実話をお話しましょう。

主な登場人物は売り主のAさん、仲介業者のBさん、買い主のCさんの3人です。

Aさんはすでに55歳。北関東のとある小都市に住んでいます。

地元の中小企業の管理職です。

奥様、県都の上場企業に就職が内定している私立大学4年の長男と公立高校2年生の長女の4人家族です。

15年前、親からもらった土地にマイホームを建てました。

大手住宅メーカの鉄骨住宅です。

その際金融機関から30年ローンで3000万円の借り入れをしています。

月々の支払いは15万円弱。

Aさんにとっては決して楽な金額ではありません。

ここにきて子供たちの教育費もふくらみ、子供名義の教育ローンとは別にカードローンなどで借金が急増。

3百万を超えて月々の返済は6万円。

車のローンも毎月4万円あります。

つまり借金の返済だけで月々25万円。

手取り30万ちょっとのAさんの給料では全く生活がなりたちません。

奥さんもパートにでていますが、微々たる収入ではギリギリの状況でした。

こんなAさんに追い打ちをかけるように会社が倒産。

貯蓄どころではない生活を余儀なくされていたAさんは、たちまち苦境に立つことになりました。その日からすぐに、住宅ローン含めすべての借金の返済が滞りはじめました。

失業後も50を過ぎては再就職もままなりません。

ようやくみつけた仕事も給料は半減。

まともな借り入れもできなくなり、とうとうヤミ金からも3万5万10万と、お金を借りるようになりました。

一旦借りだすと不思議なもので毎日携帯電話に別のヤミ金から電話が入ります。

以前借りたところから催促がきたかと思うと、直後に別の業者が連絡をしてくるのです。

借金を借金で返すだけでどんどんお金がなくなっていくのです。

こうなるともう完全な破綻です。

精神的にも正常ではいられなくなります。

このまま放置すれば家は「競売」にかけられてしまい、隣近所の噂にもなるでしょう。

そのぐらいは我慢できても、住む家もなくなり一家が路頭に迷うことになるのは目に見えています。

内定している息子の就職はどうなるのだろう。

娘は進学を希望していますが諦めてもらうしかないのか。

もう死ぬしかないか・・・Aさんの頭に暗い影がよぎるようになりました。

持つべきものは友達といいますが、Aさんは学生時代からの友人の紹介で、「任意売却」を専門に扱っているBさんに出会うことができました。

Aさんの家を初めて訪れたBさんが最初にしてくれたことは借金問題に強い「弁護士」の紹介でした。

弁護士費用も「任意売却」がきまってからで大丈夫とのこと。

そのうえ、弁護士費用以外の費用負担は一切かからないとのことです。

「まずは、おちついて暮らせるようにしましょう!」

Bさんの一言で借金の督促におびえる毎日から決別することができたのは、いうまでもありません。

AさんはBさんを信頼し、すべてを任せることにしました。

Aさんにとって一番の不安は、家を手放してしまったら住むところがなくなってしまうということです。

苦労して手にしたマイホーム。

長男にはずっと住んでもらおうと夢をえがいていたマイホームにはこの期に及んでも未練いっぱいなのです。

「任意売却」した後も今の家に住み続けることも可能ですよ!

 5年ぐらいたてば、すでに就職がきまっている息子さんの名義でローンを組んで買い戻すことだって可能です。

その時は売却時の価格で受けてもらいます。

Bさんの説明は驚くことばかりです。

そんな虫のいい話があるのだろうかというAさんの不安にBさんは答えます。

Bさんが語る投資メリット

もちろん「任意売却」ですから、この家は、借入先の指定した金額で不動産市場に売り出されます。

金融機関もはじめは、やや高めの金額を指定してきます。

それでも、よい物件ですから多くの問い合わせはありますよ。

でもいろいろ条件をつけて、断ってもらうようにするのが私の仕事です。

一定期間はあえて売らないのです。

売れないとなれば、金融機関も指定金額をさげてきます。

700万までさがったら売りましょう。

実は私の顧客に何人か「任意売却」の物件を検討されているかたがいるので、その方に買ってもらおうと思っているのです。

もしAさんの身内やご親戚で700万用立ててくれる方がいればそちらでも構いませんよ。

買ってくださる方にとっては、700万で購入した住宅を、月々8万円の家賃で貸すことができれば十分な利益を得ることができるんです。

5年ぐらい先に買い戻してもらえる可能性があるのも、むしろ安心材料です。

もちろんそれは相談次第ですけどね。

それ以外にも、買い主にとっては、そのままAさんに借りてもらうメリットは大きいんですよ。

なぜならリフォーム費用がかからないでしょう。

入居者を探す手間と費用も省けます。

こうして私が何度も打ち合わせを重ねてきたAさんなら、入居者としても推薦できます。

「任意売却」交渉成立

三ヶ月が経過して、売り主Aさんの自宅にBさんに伴われた買い主候補のCさんがやってきました。

商談は円滑にすすみ、「任意売却」の合意が成立。

その後、AさんBさんCさんに、行政書士と債権者を加えた5人があつまり契約を交わしました。

Cさんの購入資金は地元銀行からの融資でまかなわれたそうです。

また債権者からはAさんに対して、今後の債権を放棄するという約束とともに、引っ越し料という名目でお金が支払われました。

そのお金でAさんは弁護士費用まで支払うことができたのです。

Aさんの一家に笑顔が戻りました。

「自己破産」はしてしまいましたが、平穏な暮らしが戻ったのです。

借金の返済はなくなり、月々の家賃も8万円。

敷金も更新料もありません。固定資産税もいらなくなりました。

現在の収入でもなんとか生活していけます。

長男も無事大学を卒業し電車で通える県都の企業に元気に通っているそうです。

長女も地元の国立大学を受験するとのこと。

5年後に家を買い戻せば、今の家賃よりも安い金額で支払いができるということで、長男の了承も得ています。

相続を考える必要もありません。

「競売」とは違い「任意売却」物語はハッピーエンドのシナリオです。

「任意売却」買う人のメリット

拙い話ですが、実際の「任意売却」がどのようなものであるか、ご理解いただけたでしょうか。

結論から言って「任意売却」物件の価格というのは、売り主にとっては安い方がよいということもあるのです。

むしろ借り入れ先からの免責がえられるかどうかが大きな問題であるからです。

借入先が残りの債権を放棄するのは一般的なことですので、売り主にとって価格はあまり関係ないのです。

Aさんのケースでは、売却後も住み続けるばかりか、買い戻すことまでも考えているわけですから、なるべく安く買っていただくにこしたことはありません。

当然のことですが、今後の賃料や買い戻しの価格は売却した金額から決まるのですから。

「競売」物件とくらべて「任意売却」物件の方が高価になるとは限らないのです。

投資家にとっては、格安で入手できて、リフォーム費用や入居者を探す手間まで省け、確実な家賃収入がえられるとしたら極めて大きなメリットといえます。

一定期間後に買い戻してもらえるのであれば、さらに安心です。

価格に差がない、あるいは小さいとしたら、様々なリスクが想定される「競売」物件よりも、売り主にも喜んでもらえ、付加価値も高い「任意売却」の物件の方が魅力的ではないでしょうか。

成功への近道

問題は、素人の考えで「任意売却」の物件をあたっても、簡単によい物件を購入することはできないということです。 今回のお話のように、実は最後の落としどころが決まっているのだとしたら、そう簡単ではないでしょう。 この話に登場した仲介業者Bさんは実在の人物です。 子供の頃、父親が破産してとてもつらい体験をしたそうです。 「そういう人たちの力になりたい」もちろんそれだけではないでしょうが、そういう使命感を持って仕事に取り組んでおられる方です。 金融機関との交渉のパイプやノウハウ、弁護士や行政書士との連繋がなければ「任意売却」を円滑に進めることはできないのです。   普通の不動産業者ではなく、ある程度こういった業務に精通した「プロフェッショナル」が求められます。 インターネットで検索すれば「任意売却」を取り扱う業者も多数あります。 そういうなかからサイトを十分に読み、電話をかけてみる、実際に会ってみるなどして確実な業者を探しだすのが成功への一番の近道といえます。

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