寝るだけなら訳ありマンションを買おう!安く買うコツとは

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まずは、タワーマンションを造る、ゼネコンと設計会社の関係を見よう

東京湾沿いのタワーマンション、大阪御堂筋の摩天楼、そして 福岡は空港線駅沿いの超高級マンション…都市の景観はどんどん超高層化していますが、マンションもどんどんと天高くそびえるように建築されています。

ちなみに、日本のマンションで、タワーマンションを手がけるのは、超一流と言われる「スーパーゼネコン」だけではありません。

マンション施工数で、国内トップの走るのは、長谷工コーポレーション。

首都圏と大阪圏の全マンション施工数の、なんと「27.4%」(2014年 (株)不動産経済研究所 調べ)を、長谷工一社が占めており、2010年からは、毎年20%超えを継続し、まさにダントツの首位を独走しています。

ところで、長谷工コーポレーションのような、マンション建設が特に「得意」な会社もあれば、商業ビルや工場などを建設するのがうまい会社も存在します。

長谷工もゼネコンのひとつ、ですが、超大規模開発の場合は、大規模設計会社と超巨大ゼネコン(スーパーゼネコン)がタッグを組んで、下請け孫請けの建設会社や設備会社を数十、数百「かませて」プロジェクトを完成させます。

スーパーゼネコンとは、どんな会社をいうのでしょうか?

鹿島建設・大成建設・清水建設・大林組・竹中工務店の5社を、スーパー・ゼネラルコントラクターと呼び、空港開発の国家プロジェクトから、タワーマンションに至るまでの大規模開発を行います。

ここで、注意したいのは「ゼネラルコンストラクター」ではなく、「ゼネラルコントラクター」であること。

《ス》の字が抜けていることからもわかるように、CONTRACTOR(請け負い業者) であって、CONSTRUCTOR(建設会社)ではありません。

お分かりでしょうか?

実は、日本のマンション建設は、名前が知られているゼネコンが建てた場合でも、実際には施工を行っているのではなく、施工の差配をしているに過ぎない場合が多いのです。

2015年に《アンビルドの女王》、ザハ・ハディド女史と「日建設計」がコンペで勝ち残った、2020年東京五輪「新国立競技場」が、大変な問題となりました。

アンビルド、つまり「設計はされても、未完に終わってばかり」の名設計士と、日本一の規模を持つ組織設計会社、日建設計。

この日建設計が作ったタワーマンションの一つが2009年3月に竣工された「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」。

48階からの眺望、東京湾に面し、豊洲駅(有楽町線・ゆりかもめ)から徒歩5分。

そうです、これからは施工会社ではなく、設計会社の名前でマンションを買う…それも一案ではないでしょうか。

お金を稼いだら、一流の「設計会社」の物件を、そういう買い方の方が正しいかもしれません。

1億円ものタワマンなんて、買えない!でも、探せばある格安物件

マンションを購入する場合の条件、あなたならば何を最優先にするでしょうか?

通勤を考えて、駅からの利便性。

子供がいる方は、部屋数や日当たりの良さ。

あるいは、駐車場がある程度広い方がいい…という方もいるでしょう。

また、セキュリティ機能が充実していることや、エレベーターが広い方がいい、という条件もあるかもしれません。

ただ、マンションを買う、とはいっても、それは一生住み続けることになるのでしょうか?

東京 半蔵門線は水天宮駅、徒歩1分のロケーションに建つ「ヴェラハイツ日本橋箱崎」。

場所は日本橋蠣殻町2丁目、江戸時代は姫路城城主、酒井家の江戸屋敷にほど近い場所であり、人形町や浜町といった江戸の名残が伺える中央区の中心街です。

11階のマンションの3階、間取りは1Rですが、お値段は 1,480万円なり。

1985年7月竣工ということを、どう考えるかは別としても、お安い物件と言えます(2015年12月1日現在)。

実は、こうした物件はゴロゴロ出ており、ロケーションをどう考えるかで、値段はピンキリと言えるのです。

あなたがもし、仕事が面白く、毎日外に出っぱなしな場合、家は寝るだけになる可能性が高いでしょう。

そういう方は、できるだけ駅に近く、高層マンションでも下の階の方が絶対に便利です。

エレベーターに乗らずに部屋まで駆け登り、半蔵門線まで部屋から3分!これは最高ではないでしょうか。

こうしたマンションを購入してしまった場合、もし建て替えの話が出たときに、いろいろと有利なことが発生します。

例えば、マンションを含む近隣の建物などをごっそりと「再開発」することにでもなれば、あなたも地権者の一人。

補償金をもらって、引っ越しできるかもしれません。

訳ありマンションを探す方法は

ところで、訳あり…とはいったいどのようなものをいうのでしょうか?

ひとつは「ケイバイ」物件があります。

漢字では競売、と書きますが、ケイバイと読む場合は、不動産物件を示します。

まずは「athome」というサイトを検索してみましょう。

官公庁物件情報を掲載していることで、知られているサイトです。

競売は、税金の滞納で差し押さえられてしまった物件を、販売するもの(公売)や、住宅ローン会社が個人向けに貸し付けたローンの焦げつきをなんとかしようと、裁判所に申し立てをすることを言います。

例えば、マンションを30年ローンで購入し、毎月残債を払っていた会社員が、突然会社の倒産で収入を失うケースです。

住宅ローン会社は、支払い不能になってしまった債務者に代わって、なんとかして貸し倒れにならないように策を練ります。

ですが、最終的に残債を公にすること(裁判所に申立て)で、公開買い付けを促します。

その場合は、債務者がまだ住んでいても、その条件のまま競売が行われます。

この際の債務者を「第三者の占有あり」と呼び、また「管理費などの滞納あり」とあった場合は、マンション組合に毎月払うべき管理費や修繕積立金の分も払わなければならないことを意味します。

競売物件は、一般的に「大安売り」ではありますが、訳ありになるのがほとんど。

マンションの売値が1,000万円なのに、管理費滞納分が900万円…なんていうこともざらにあるわけです。

もっと凄い訳あり物件を探す、最後の方法とは?

さて、これからお知らせするのは「極め付け、訳あり物件」の案内です。

サイト名は「大島てる」。

え?女性の名前?

そうです、実は、不動産業を営む 大島てるさん が、たまたま「訳あり物件」を扱っていたところ、いつのまにか訳ありの情報が集まってしまったのが、「大島てる」です。

サイトには、日本地図が映し出され、各地に炎のマークが付いています。

これは、火事を起こした物件、また「人が亡くなった」物件を意味します。

毎年この炎の数は増えており、中には何十年もほったらかしの「一戸建て」も掲載されているのです。

最近は海を越えて、韓国にまで炎がついていますので、とうとう国際的なサイトに発展しているようです。

火事、となっていますが、もちろん「自殺」者が住んでいた物件もあります。

こうした物件は、一般的には売れないものです。

ですから、格安で販売されることが常識です。

え、祈祷師にでも頼んだ方がいいのでは?そんな声がよぎるかもしれません。

ですが、よく考えてみましょう。

あなたがいま住んでいる場所も、過去1,000年、2,000年いやもっと前から沢山の人生が営まれてきたのです。

ですから、こうした物件も考え様、といえるのではないでしょうか?

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マンションに住む理由、あなたはどう答えますか? 一戸建てではなく、マンションに住みたい… それは、あくまでも「借の宿」を楽しむことではないでしょうか? 自分の住む階下にも、他人の人生があり、その仕切りは「スラブ200mm」か「150mm」(スラブは、コンクリートの厚みを指す)でしかありません。 床下、あるいは天井裏には排水や電気用のパイプやケーブルが引かれ、断熱材や吸音材がぎっしりと張り巡らされています。 こうしたマンションは、一旦作られれば最後、削り取ることはできません。 もし、ボヤを出してしまっても、そのフロアを壊してしまうことはできず、できるのは、全棟の破壊しかないのです。 そう考えると、新築がいいのか、それとも中古がいいのか? それとも訳ありでもいいのかをよく考えて、物件を選ぶのもよいのではないでしょうか。 新築マンション、タワーマンションの住人にもいろいろな人が人生が待っているでしょう。 もしかすると、訳ありの出来事もあるかもしれません。 そう考えれば、大島てる物件も、賢い買い方のひとつ、といえるのかもしれないのです。 マンションを買う秘訣、新築ならば「設計者」、そして、中古なら「訳ありの内容」です。

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